В феврале 2026 года рынок жилищного кредитования повёл себя неожиданно — за месяц число выданных ипотечных кредитов резко просело после очень активного января, и это изменение оказалось заметнее всего за последние семь лет.
Если заглянуть в цифры: в январе россияне оформили 84 691 ипотеку, а уже в феврале количество выданных займов сократилось до 68 770. Разница выглядит внушительно — минус 15 921 сделка, или почти 19 процентов от январского объёма. Для отечественного ипотечного рынка такая динамика нетипична: обычно, если судить по данным с 2019 по 2025 годы, февраль был всегда чуть активнее начала года, а теперь впервые случилось обратное.
Однако в годовом сравнении рынок демонстрирует признаки восстановления. Если брать февраль 2025-го за точку отсчёта, в аналогичном месяце 2026 года ипотечных кредитов оказалось на 16 тысяч больше, а рост в относительном выражении составил свыше 30%. Это хороший сигнал: после периода стагнации сектор ипотеки начал оживать, несмотря на локальные провалы.
Региональная мозаика: разброс по стране
На общей картине есть и свои исключения. В Кабардино-Балкарии и ещё четырёх регионах в феврале 2026-го спад зафиксирован не только по сравнению с январём, но и в сопоставлении с прошлым годом — явный намёк на локальные проблемы и, возможно, более глубокий кризис на региональных рынках жилья.
В противовес им — Чеченская республика, единственный регион, где банки резко увеличили темпы оформления ипотек. В феврале 2026-го число новых займов здесь подскочило на 43% к январю. Но внутри года всё не так радостно: по сравнению с прошлым февралем рынок в Чечне, наоборот, снизился на четверть. Это подчёркивает, что резкие скачки могут быть скорее следствием частных обстоятельств, чем общего тренда.
Причины аномалии и текущее положение рынка
Почему февраль оказался таким? Триггером стали перемены в правилах по льготной ипотеке: с наступлением месяца государственная программа перестала работать “как раньше”. С 1 февраля семьи могут взять только один льготный кредит. Многие, чтобы не потерять шанс воспользоваться минимальной ставкой, “штурмовали” банки ещё в январе, что вызвало искусственный всплеск спроса и заранее перенесённый на начало года объём заявок.
Статистика выравнивается ещё одним фактором: ключевая ставка Центробанка с февраля по март снизилась на 1 процентный пункт. Для банков это подарок — фонды становятся дешевле, и соответственно, уменьшаются ипотечные ставки для клиентов. Казалось бы, это должно было поддержать спрос, но после искусственного “разгона” в январе рынок закономерно остывает.
Взгляд в будущее: что ждать от ипотеки дальше?
Все эти движения — временная волна. Пока активность поддержки кредитования не угасла, и ожидания остаются позитивными: ежемесячные объёмы выдач вряд ли опустятся ниже 70 тысяч сделок. Льготные программы сохраняют привлекательность: ставки колеблются от 2 до 6 процентов годовых, и значительная часть сделок совершается именно на таких условиях.
Есть и новая мода: растёт доля вторичного жилья. Оно объективно дешевле новостроек, и всё больше семей, особенно в крупных городах, готовы рассматривать именно этот вариант ради лучшей доступности. Возможность экономить, не жертвуя комфортом, становится движущей силой для большой части покупателей.
Крайне важно следить за “погодой” на рынке дальше. Признаки оживления очевидны, но баланс между спросом и предложением остаётся зыбким. В перспективе спрос на ипотеку и дальше будет расти, опираясь на доступные ставки, но многое зависит и от макроэкономических изменений, и от новых инициатив регуляторов.
Кратко о сути
Рынок вступил в фазу восстановления, несмотря на противоречивый февраль. За счёт снижения ставок и государственной поддержки ипотека остаётся популярным и даже выгодным инструментом для покупки жилья. Однако долгосрочные тренды всё ещё требуют пристального внимания к региональным колебаниям и законодательным новациям.
